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Lundi 24 novembre 2025

Attestation du syndicat : bien répondre aux «questions-pièges»

Compléter l’attestation du syndicat requiert de l’organisation et de la minutie. De plus, il faut garder à l’esprit que l’objet de l’attestation est de permettre de fournir des renseignements à un acheteur éventuel de sorte de l’aider à donner un consentement éclairé pour l’achat d’un condo dans l’immeuble.

Ainsi, en fonction de la réalité de votre syndicat, certaines questions pourraient être répondues de manière incomplète pour permettre de donner un vrai portrait de la situation de votre syndicat.

Voyons donc celles qui sont les plus susceptibles d’être problématiques :

#1 Montant disponible au fonds de prévoyance pour le début de l’année en cours recommandé par l’étude du fonds de prévoyance

2 erreurs peuvent se produire sur cette question :

1- Prendre la mauvaise ligne du tableau pour déterminer le solde d’ouverture.

En effet, un exercice financier qui se termine au 30 juin 2026 signifie qu’il faut regarder la ligne 2026 lorsqu’on regarde pour le solde d’ouverture puisque même si nous sommes toujours en 2025, l’exercice financier est nommé par l’année du dernier mois de son exercice, donc dans cet exemple on parlera de l’exercice 2026.

Certaines études du fonds de prévoyance présentent uniquement des soldes de fin dans leur tableau. Si c’est le cas, dans le présent exemple, le solde de fin de l’exercice 2025 représentera également le solde d’ouverture de l’exercice 2026.

2- Ne pas redresser le solde du fonds de prévoyance en fonction des travaux qui n’ont pas été réalisés.

Si votre étude du fonds de prévoyance date de 2022 et que nous sommes actuellement dans votre exercice 2026 se terminant le 30 juin 2026, alors votre solde au 1er juillet 2025 doit être redressé pour les travaux qui n’ont pas été réalisés entre 2022 et la date du 1 juillet 2025 afin de répondre adéquatement à la question.

Ainsi vous pourriez ajouter une mention comme celle-ci après avoir indiqué le solde du fonds de prévoyance que l’on peut retrouver à l’étude :

» Cependant plusieurs travaux ont dû être retardés et donc des coûts de XX $ devront être ajoutés au solde du fonds de prévoyance pour les travaux ci-dessous :  

…

…

Nous considérons donc que le fonds de prévoyance devrait être minimalement de XX $* au AAAA-MM-JJ.

* Considérant l’inflation et les autres facteurs qui pourraient avoir une incidence sur les coûts de réalisation de ces travaux retardés, notez que les coûts originalement estimés pourraient être différents de ceux indiqués à l’étude du fonds de prévoyance et utilisés ci-dessus pour redresser le solde minimal. »

#2 Litige(s) faisant l’objet d’une procédure devant le tribunal

1- Exhaustivité des litiges en cours

Il n’y a pas lieu ici d’inclure les mises en demeure, car celles-ci ne font pas l’objet d’une procédure devant un tribunal. Toutefois, les sinistres que vous avez dû judiciariser doivent être inclus.

Les litiges doivent inclure tant les litiges contre le syndicat que ceux que le syndicat a initiés.

2- Qu’en est-il des litiges potentiels ?

Ce qui est délicat pour un syndicat sont les litiges potentiels dont il est au courant et qui pourraient découler en une poursuite de sa part, comme par exemple le dossier des déficiences pour les immeubles neufs et qui ne sont pas sujettes à la Garantie Construction Résidentielle (GCR) et qui doivent souvent requérir un avocat.

Le syndicat n’a pas normalement à déclarer un litige potentiel (ex : ceux découlant d’une mise en demeure qu’il a reçue), car il n’est pas encore inscrit devant un tribunal.

Toutefois, nous sommes d’avis dans le cas du dossier des déficiences que si vous envisager des recours contre votre promoteur et que vous avez déjà mandaté un avocat pour mettre de la pression, que vous devriez sérieusement envisager d’inclure dans votre attestation une phrase expliquant où vous êtes rendus dans ce dossier, ce qui pourrait faire réaliser au lecteur les risques à venir. Bien que non obligatoire, cela pourrait éviter des frictions avec des acheteurs éventuels et aider à maintenir l’harmonie si vous devez éventuellement prendre réellement la voie du tribunal.

#3 Réparation(s) majeure(s) et remplacement(s) prévu(s) sur les parties communes, et leur coût estimé (pour les dix (10) prochaines années)

Sur cette question, vous pouvez référer à votre étude du fonds de prévoyance qui contient cette information avec une phrase standard comme :

»Le conseil d’administration a fait produire un rapport d’étude de fonds de prévoyance qui vous fourniront ces renseignements. Le document est joint en annexe à la présente Attestation. Le syndicat se fie à ce rapport pour se guider dans les travaux à réaliser sur l’immeuble. »

Toutefois, si le syndicat est en possession de soumission ou d’information sur des travaux majeurs à réaliser qui sont plus importants que ce qui est prévus à l’étude ou sur des travaux qui devront être faits en lien avec les déficiences par exemple (travaux majeurs, bien que non sujets au fonds de prévoyance), alors il devrait les déclarer. Une phrase de ce type pourrait être souhaitable :

» Cela dit, le syndicat devra réaliser dans les prochaines années les réparations ou travaux majeurs suivants en lien avec les déficiences (expliquer la source de financement soit cotisation spéciale, indemnité reçue du promoteur ou coûts seront inclus dans une poursuite contre le promoteur):

…

… »

Si d’autres questions vous posent des maux de tête lorsque vous complétez vos attestations, n’hésitez pas à nous en faire part en commentaire et nous pourrons bonifier cet article de blogue.

Elise Beauchesne, CPA, Adm.A
Présidente, directrice générale
SolutionCondo