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Condamnation d’un copropriétaire qui fumait du cannabis dans son condo

Lundi 8 janvier 2024

Cannabis – Condamnation d’un copropriétaire au remboursement de la somme de 103 695 $ à titre d’honoraires extrajudiciaires engagés par le Syndicat

Dans une décision récente de la Cour supérieure (1), sous la présidence de l’honorable Martin Sheehan, J.C.S., le Tribunal réitère la validité d’un règlement de la copropriété prévoyant l’interdiction de fumer dans les unités privatives.

En effet, dans le cadre d’une demande d’ordonnance d’injonction en vertu de l’article 1080 du Code civil du Québec, le Tribunal s’exprime comme suit au paragraphe 29 du jugement ;

« (29) Ces Règlements ne souffrent d’aucune ambiguïté. Ils interdisent de fumer du cannabis tant dans les parties communes que dans les parties privatives de l’immeuble :

Interdiction de consommer du cannabis dans les parties privatives

Il est interdit de fumer du cannabis dans les parties privatives de l’Immeuble. Le présent règlement s’applique tant à toute partie de la plante de cannabis (fleurs séchées, feuilles, etc.) qu’à tous produits dérivés du cannabis (haschich, huile de cannabis, etc.) qui, lorsque fumés, émettent de la fumée et/ou des odeurs. […] »

Dans cette affaire, la preuve a démontré que le copropriétaire avait contrevenu à maintes reprises au règlement du Syndicat et ce, malgré l’émission de plusieurs constats d’infraction et d’amendes à son égard, en plus d’avoir fait défaut de respecter une ordonnance d’injonction qui avait été émise contre lui en décembre 2021. Cette dernière situation lui a d’ailleurs valu une condamnation pour outrage au Tribunal.

Honoraires extrajudiciaires

Après avoir conclu que le copropriétaire avait, sans aucune hésitation, contrevenu aux Règlements, le Tribunal se prononce favorablement à la demande du Syndicat et condamne le défendeur à lui rembourser la somme de 103 695 $ plus les intérêts, à titre d’honoraires extrajudiciaires qu’il a dû engager dans cette affaire. Voir l’extrait pertinent de la décision :

« Le Syndicat peut-il réclamer ses honoraires extrajudiciaires?

[118] Le droit du Syndicat de réclamer ses honoraires extrajudiciaires est prévu à la clause 16.2.5 de la Déclaration de copropriété :

16.2.5 Frais extrajudiciaires

a) Le copropriétaire d’une unité de logement en défaut de se conformer à la destination de l’immeuble, à l’une des conventions ou à l’un des règlements de la Déclaration de copropriété sera redevable au syndicat de tous les frais judiciaires ou extrajudiciaires qu’il occasionnera jusqu’à concurrence d’un montant maximal équivalent à quinze pour cent (15%) de la valeur de son unité pour fins de taxation municipale. Ces montants dus seront réputés être des charges communes de la copropriété.
b) Le copropriétaire devra en outre rembourser au syndicat tous les frais judiciaires et extrajudiciaires raisonnablement encourus pour obtenir une injonction ou pour toute autre procédure jusqu’à concurrence d’une somme de cinq mille dollars (5 000 $). Ce montant sera ajusté s’il y a hausse du taux de l’indice des prix à la consommation pour la région de Montréal, le premier de chaque année.

[119] Lorsque les conditions sont satisfaites et que les honoraires sont raisonnables, les tribunaux n’ont pas hésité à appliquer ce genre de clauses ^[42]. »

En guise de conclusion, nous constatons que les tribunaux n’hésitent pas à condamner certains copropriétaires qui ne respectent pas et qui agissent aux mépris de la loi et des règles en copropriété :

« [19] L’obligation de respecter la Déclaration de copropriété et les règlements de l’immeuble découle tant de la Déclaration de copropriété^[15] elle-même que de la loi ^[16]. Pour cette raison, on a déjà soutenu qu’une déclaration de copropriété revêt un caractère obligatoire qui relève à la fois du contractuel que du statutaire ^[17]. »

143] Quant à monsieur Mokaddem, nonobstant l’accumulation de preuves compromettantes à cet égard, il a toujours nié être en violation des Règlements sur le cannabis. Il a persisté dans sa conduite illégale nonobstant les nombreuses plaintes, les Avis d’infraction et les jugements de cette cour.

Me Sylvain Dufresne, Avocat
Directeur Affaires Juridiques

(1) Pour en savoir plus, consultez ce jugement rendu par la Cour Supérieure : Syndicat des copropriétaires du condominium Club Marin II c. Mokaddem, 2023 QCCS 4126