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Destination Résidentielle

Mardi 19 mai 2026

Destination résidentielle : exploitation d’un commerce dans votre condo

Plusieurs copropriétaires et locataires pourraient être tentés de faire des activités commerciales dans leur unité privative résidentielle, que ce soit pour réduire leur fardeau fiscal, notamment les taxes commerciales, ou encore pour diminuer certains coûts reliés à l’exploitation d’un commerce, comme la location d’un local, les tarifs d’électricité, le compteur d’eau ou d’autres frais commerciaux.

Avant d’utiliser votre condo, ou celui que vous louez, pour une activité commerciale, nous vous invitons fortement à consulter la déclaration de copropriété de votre immeuble.

La destination de l’immeuble

Il y a fort à parier que, dans le chapitre portant sur la destination de l’immeuble, vous retrouviez un passage semblable à celui-ci :

« L’immeuble est destiné exclusivement à l’habitation résidentielle. »

À moins que votre immeuble soit à usage mixte, les unités à vocation commerciale y sont généralement spécifiées de façon précise. Ainsi, une unité résidentielle ne peut normalement pas être utilisée à des fins commerciales sans autorisation.

Même lorsqu’une activité semble discrète ou exercée à petite échelle, elle peut tout de même être considérée comme commerciale si elle entraîne, par exemple, la réception de clients, des visites fréquentes, des livraisons régulières ou un achalandage inhabituel dans l’immeuble.

L’obligation du syndicat envers son assureur

Le syndicat des copropriétaires a l’obligation de déclarer les activités commerciales présentes dans l’immeuble à son assureur. Cette obligation est importante puisque certaines activités augmentent les risques associés à l’immeuble et peuvent avoir un impact direct sur les protections d’assurance.

En cas de sinistre, l’assureur du syndicat ainsi que celui du copropriétaire fautif, soit l’exploitant du commerce, pourraient refuser d’indemniser le syndicat ou l’assuré si l’activité commerciale n’a pas été déclarée ou si elle contrevient à la destination de l’immeuble. Les conséquences financières peuvent alors être importantes, autant pour le copropriétaire concerné que pour l’ensemble des occupants de l’immeuble.

De plus, le syndicat pourrait également dénoncer certaines activités commerciales à la ville ou à Revenu Québec lorsque celles-ci contreviennent aux règlements applicables ou aux obligations fiscales.

Exemples d’activités commerciales observées en copropriété

Parmi les activités commerciales fréquemment observées dans des unités résidentielles, on retrouve notamment :

Garderie ;
Studio de massage ;
Studio de tatouage ;
Établissement de tourisme de type Airbnb ;
Cuisine commerciale ou activités de restauration ;
Bureau de gestion de l’immeuble aménagé dans une unité privative d’habitation.

Certaines situations plus graves peuvent également survenir, notamment l’exploitation sexuelle ou la vente de stupéfiants. En cas de doute relativement à ce type d’activités, il est recommandé de communiquer avec les services policiers afin qu’une enquête puisse être effectuée.

Conseils pour les propriétaires locateurs

Pour les propriétaires qui louent leur condo, certaines précautions peuvent être prises afin de s’assurer que le locataire n’exploite pas un commerce dans l’unité.

Lors de la signature du bail, il est important de s’assurer que la personne à qui vous louez le condo est bien celle qui signe le bail et qui occupera réellement les lieux.

Le propriétaire devrait également s’assurer que le locataire s’engage à respecter la destination de l’immeuble ainsi que les règlements de copropriété applicables. Une copie des règlements devrait être remise au locataire dès le début du bail.

Obligations du locateur et du locataire

Le Code civil du Québec prévoit clairement certaines obligations concernant l’usage du logement loué.

Article 1856 C.c.Q.

« Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du bien loué. »

Cette disposition confirme qu’une unité destinée à l’habitation résidentielle ne peut être transformée librement en local commercial sans respecter les règles prévues à la déclaration de copropriété et aux règlements applicables.

Conclusion

Le respect de la destination de l’immeuble est essentiel afin d’assurer la sécurité, la tranquillité et la protection des droits de l’ensemble des copropriétaires et occupants. Avant d’exercer une activité commerciale dans un condo, il est fortement recommandé de consulter la déclaration de copropriété, de vérifier les règlements municipaux applicables et de valider les impacts possibles auprès des assureurs concernés.

Une activité commerciale non autorisée peut entraîner des conséquences importantes, tant sur le plan juridique que financier, autant pour le copropriétaire fautif que pour l’ensemble de la copropriété.

Robert Barrette
Directeur de gestion

Commentaires

M. Michel Marois dit :

9 juin 2026 À 12 h 22 min

Nous connaissons cette situation au sein de notre complexe à Condos à Carignan que depuis plus de 3 ans un occupant qui loue le condo de sa mère tout en l’utilisant pour faire du e-commerce dont il reçoit d’énormes boites de livraison et ainsi obstruant nos passages et parfois même notre hall d’entrée près de l’ascenseur et par surcroît se fait livrer plusieurs lots de boîtes pliées dans le but de faire le tri de ses commandes et ainsi les redistribuer à ses clients qui font des commandes sur son site internet…légale ou illégale ?
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