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Samedi 4 avril 2026

Fonds de prévoyance : des copropriétés sous-financées sans le savoir

Dans les copropriétés québécoises, un phénomène discret mais préoccupant prend de l’ampleur : la politisation du fonds de prévoyance.

Avec la Loi 16, l’intention du législateur était claire : faire de cet outil un mécanisme de planification à long terme, afin d’assurer la pérennité des immeubles sans imposer de chocs financiers aux copropriétaires.

Sur le terrain, toutefois, la mise en œuvre soulève certaines questions.

Des promesses électorales… à même les finances de l’immeuble

Les conseils d’administration sont élus. Et comme dans tout contexte électif, les décisions financières peuvent parfois être influencées par des considérations à court terme : limiter les hausses, repousser certains travaux, alléger la pression immédiate.

Or, un immeuble ne négocie pas avec le temps.

Les composantes vieillissent, les infrastructures se détériorent, et les coûts reportés ne disparaissent pas : ils s’accumulent.

Ce qui apparaît comme une économie aujourd’hui peut devenir une charge importante demain.

Le problème silencieux : des études… pas toujours comparables

À cet enjeu s’ajoute une dimension plus technique, mais tout aussi déterminante : les hypothèses utilisées dans les études de fonds de prévoyance ne sont pas uniformes d’un professionnel à l’autre.

Inflation, durée de vie des composantes, taux de rendement, travaux inclus ou exclus : ces paramètres peuvent varier d’un expert à l’autre, avec des impacts significatifs sur les résultats.

Ainsi, pour un même immeuble, les recommandations peuvent différer sensiblement, sans qu’il soit toujours facile pour les copropriétaires d’en comprendre les raisons.

Cette variabilité soulève une question de transparence et de comparabilité.

Elle peut aussi amener certains conseils d’administration à privilégier, consciemment ou non, les scénarios les moins contraignants à court terme.

Une illusion de saine gestion

Le plus préoccupant, c’est que cette approche nouvelle où l’on se croit protégé par des études du fonds de prévoyance pourrait créer une illusion.

Malgré qu’une copropriété puisse sembler bien gérée, elle pourrait en réalité cumuler un déficit invisible. Un passif qui n’apparaît pas toujours clairement… jusqu’au jour où il devient impossible de l’ignorer.

Pour une base commune et transparente

Dans ce contexte, la question de la standardisation des pratiques devient centrale.

Plusieurs acteurs du milieu estiment qu’un cadre d’hypothèses communes pourrait améliorer la lisibilité des études et faciliter la comparaison entre immeubles.

Sans réduire le rôle du jugement professionnel, une telle approche permettrait de limiter les écarts d’interprétation et permettrait :

une meilleure comparabilité entre les immeubles
une lecture plus claire pour les acheteurs et copropriétaires
une réduction des dérives opportunistes
et surtout, une confiance accrue envers les études produites

Une transition nécessaire.

D’ici 2028, tous les syndicats de copropriété du Québec devront avoir un carnet d’entretien et une étude de fonds de prévoyance.

Ce resserrement imposé par la Loi 16 et son règlement d’application était nécessaire pour améliorer la gestion du patrimoine bâti. Mais encore faut-il aller au bout de la logique et que les rapports soient utiles pour guider les administrateurs dans leur travail et permettent aux acheteurs éventuels de bien comparer les immeubles entre eux.

D’où la nécessité d’un cadre plus structurant proposant des hypothèses communes et menant à un seul scénario de financement.

Choisir la réalité plutôt que le confort

Pour un administrateur, dire qu’une hausse de cotisation est nécessaire n’est jamais populaire, surtout pas auprès de ses voisins. Planifier des travaux majeurs ne l’est pas davantage. Toutefois, c’est précisément là que se joue la qualité de la gouvernance.

Les carnets d’entretien et les études du fonds de prévoyance doivent servir à protéger des patrimoines et pour cela, il faut faciliter la prise des bonnes décisions dans les immeubles avec des études bien réalisées.

À défaut de standardiser les pratiques, la Loi 16 risque de créer une illusion de rigueur… tout en permettant de nouvelles formes de sous-financement.

Elise Beauchesne, CPA, Adm.A
Associée-fondatrice