Dimanche 8 mars 2026

Fonds de prévoyance : pourquoi l’auditeur doit intervenir pour protéger l’acheteur potentiel

Imaginez : vous achetez un condo. Selon l’attestation du syndicat que vous avez reçu, les états financiers du syndicat montrent un fonds de prévoyance enligné avec ce qui est prévu à l’étude du fonds de prévoyance. Tout semble correct.

Mais certains travaux majeurs ont été retardés par le syndicat et leurs coûts n’ont jamais été réintégrés au solde minimum requis au fonds de prévoyance, alors que le solde de l’étude en date du jour considère que ces travaux prévus ont bien été réalisés.  Ce qui est totalement faux !

Résultat ? Vous pourriez sous-estimer vos futures cotisations ou contributions spéciales.

L’attestation du syndicat : une formalité… mais limitée

Au Québec, le syndicat doit remplir chaque année une attestation sur le fonds de prévoyance, indiquant :

• Le montant total du fonds.

• Le montant recommandé par l’étude pour le début de l’année.

Dans la pratique, certaines firmes de gestion se contentent de reporter les chiffres de l’étude sans corriger le solde recommandé pour tenir compte des travaux retardés ou non réalisés.

Leur raisonnement : « ce n’est pas notre responsabilité » puisque la question posée par le Règlement ne nous le demande pas. Sur papier, tout est correct. Mais sur le terrain et pour l’acheteur éventuel, l’information est incomplète.

Le rôle des états financiers examinés ou audités

Au Québec, les états financiers annuels d’un syndicat de copropriété doivent fournir aux copropriétaires et aux acheteurs potentiels une image fidèle de la situation financière de l’immeuble. Parmi les informations clés, le fonds de prévoyance occupe une place centrale, car il reflète la capacité du syndicat à financer les travaux d’entretien et de réparation majeurs de l’immeuble.

Depuis juillet 2025, avec la mise en vigueur du «Règlement PL-16» mettant en force des articles du code civil du Québec issus de la réforme de la copropriété survenue par le projet de loi 16 (PL-16), il faut s’attendre à voir apparaître aux états financiers une note particulièrement importante à cet effet.  Malheureusement, cette pratique tarde à voir le jour actuellement.

Le rôle clé de l’auditeur

C’est ici que l’auditeur ou le comptable externe devient indispensable. Même si le déficit du fonds de prévoyance ne constitue pas un passif envers un tiers, il demeure une information financière pertinente, puisque le syndicat devra financer ces travaux dans un futur prévisible. Ne pas le signaler pourrait entraîner une sous-estimation des besoins futurs en liquidités et potentiellement induire un acheteur en erreur.

En ajoutant une note explicative sur le fonds de prévoyance ajusté pour les travaux non réalisés, l’auditeur permet notamment de :

• clarifier le déficit réel du fonds par rapport aux recommandations de l’étude;

• expliquer les travaux retardés et leurs coûts estimés;

• aider les copropriétaires et les acheteurs à comprendre l’impact possible sur les contributions futures ou sur d’éventuelles cotisations spéciales.

En tant que tiers indépendant, l’auditeur a la responsabilité de s’assurer que les états financiers présentent une information complète et pertinente pour les utilisateurs. L’ajout d’une telle note contribue ainsi à renforcer la transparence et la crédibilité des états financiers.

Sans cette information, ni le syndicat ni l’acheteur potentiel ne disposent d’une vision complète de la situation financière de l’immeuble, ce qui peut mener à des décisions basées sur une information incomplète.

Et on fait quoi si le syndicat n’a pas d’états financiers examinés ou audités ?

Dans ce cas, il devient encore plus important d’agir avec prudence et d’indiquer ces informations directement dans l’attestation du syndicat.  C’est la raison pour laquelle nous le faisons de cette façon pour nos clients chez SolutionCondo.  Voici un exemple du libellé que nous utilisons pour nos attestations.

2.2. Montant disponible au fonds de prévoyance pour le début de l’année en cours recommandé par l’étude du fonds de prévoyance

Selon la plus récente étude du fonds de prévoyance, ci-jointe en annexe, et suivant les différents scénarios de financement qui ont été proposés par le professionnel ayant réalisé cette étude, le montant minimum devant être disponible au fonds de prévoyance est de XXX $ au 2026-01-01.

Il est à noter que l’acheteur éventuel et son courtier doivent bien évaluer l’impact possible sur les frais de condo du choix du syndicat de contribuer à son fonds de prévoyance suivant le scénario proposé en page 48.

Cependant, plusieurs travaux ont dû être retardés et donc des coûts de Σ YYY $ devront être ajoutés au solde minimum du fonds de prévoyance pour les travaux ci-dessous :

• • • • • • item retardé #1 – montant YYY $
          • item retardé #2 – montant YYY $

Nous considérons donc que le fonds de prévoyance devrait être minimalement de ZZZ* (soit XXX + Σ YYY $) au 2026-01-01.

* Considérant l’inflation et les autres facteurs qui pourraient avoir une incidence sur les coûts de réalisation de ces travaux retardés, notez que les coûts futurs qui seront engagés pourraient être différents de ceux indiqués à l’étude du fonds de prévoyance et utilisés ci-dessus pour redresser le solde minimal. 

Conclusion

Peu importe la façon dont cette information est présentée, une chose est essentielle : l’acheteur éventuel doit être informé du manque à gagner au fonds de prévoyance. 

Le syndicat prudent ajoutera les renseignements requis à son attestation de lui-même pour s’éviter des reproches. 

Toutefois, nous jugeons que l’auditeur devrait aussi le faire à titre de professionnel indépendant, à défaut, la question de la responsabilité professionnelle pourrait éventuellement se poser.

Dans un contexte où les travaux majeurs d’un immeuble peuvent représenter des centaines de milliers, voire des millions de dollars, la transparence sur l’état réel du fonds de prévoyance n’est pas un détail comptable : c’est une information essentielle pour toute décision d’achat éclairée.

Elise Beauchesne, CPA, Adm.A
Associée-fondatrice