Mardi 19 février 2019

Il est impératif de professionnaliser le métier de gestionnaire

Dans les dernières années, il y a eu plusieurs consultations du public à diverses occasions et des intervenants du marché de la copropriété ainsi que plusieurs personnes ont demandé que le travail de gestionnaire de copropriété soit professionnalisé et soit ainsi régit par un Ordre professionnel qui viserait à les encadrer.

Pourquoi un encadrement est-il requis ?

• Pour éviter que les gestionnaires ne soient pas assurés pour leur pratique professionnelle (c’est un peu la base !);
• Pour permettre un mécanisme d’encadrement des professionnels et les forcer à adhérer à un code de déontologie (les mêmes règles du jeu pour tous !);
• Pour que les gestionnaires soient adéquatement formés dans le but de conseiller leurs clients dans l’administration des immeubles (la compétence protège le public !);
• Pour protéger les fonds des syndicats, lesquels vont aller en grandissant avec la venue des fonds de prévoyance qui seront de mieux en mieux cotisés (éviter les fraudes !); et
• Pour permettre l’accès à un fonds d’indemnisation pour offrir réparation aux syndicats qui auraient été victime de la malversation d’un gestionnaire (une garantie additionnelle !).

On aurait pu croire que, lorsque les premiers programmes de formation du Cégep St-Laurent et de McGill (maintenant également l’UQAM depuis 2016) ont accueilli leur première cohorte d’étudiants en 2013, la qualité des gestionnaires aurait été rehaussée, ceux-ci étant mieux formés.  Toutefois, cette formation n’est qu’une base pour le vrai métier de gestionnaire, lequel est fort complexe et s’apprend beaucoup sur le terrain et en côtoyant d’autres gestionnaires d’expérience.  Malheureusement, peu de ces nouveaux gestionnaires se sont greffés à des firmes de gestion existantes et beaucoup ont préféré partir leur propre firme de gestion.

Je ne suis aucunement contre la concurrence, puisqu’il manque de bons gestionnaires qualifiés pour desservir tous les immeubles qui se construisent dans la grande région de Montréal (incluant ses banlieues). Toutefois, une partie de ces nouvelles entreprises de gestion nuit beaucoup à l’industrie, alors que plusieurs de ces gestionnaires coupent dans les tarifs, pour obtenir des mandats, et ne font ensuite pas le travail requis, n’ayant pas les revenus nécessaires pour embaucher et former les employés requis pour répondre au volume de travail.  Au bout de quelques années, ils sont soit en faillite ou en dépression pour surmenage. Par contre, ils auront fait bien du dommage aux clients chez lesquels ils seront passés, sans compter qu’ils auraient pu avoir une belle carrière dans l’industrie et faire rayonner la profession. Au lieu, ils se sont plutôt brûlés à ne pas s’y prendre de la bonne façon.

La gestion de copropriété est un domaine complexe, exigeant, regroupant une multitude d’expertises afin d’y exceller, tant sur le plan financier, administratif, légal qu’opérationnel. Par ailleurs, trop souvent les gens négligent le niveau de service client à offrir aux résidents et le temps requis pour la vulgarisation et l’éducation des clients. En condo, ce n’est pas comme dans le locatif ou le commercial où il y a un seul client (le propriétaire), dans le condo, il y a autant de clients que de propriétaires, donc pour un immeuble de 150 unités, c’est 150 clients. 

Nul mon intention de me plaindre de mon métier, car je l’adore. Il est varié et différent chaque jour. J’aime le fait qu’il sollicite de nombreuse de mes compétences. Mon équipe et moi, sommes, par ailleurs, parvenu à bâtir, en moins de 10 ans, une entreprise gérant plus de 12 000 unités de condo réparties dans environ 150 bâtiments et administrés par une équipe de plus de 60 employés. Ce n’est pas peu dire et toute notre équipe est très fière des accomplissements réalisés pour rehausser le niveau de services auquel un client peut s’attendre depuis le début de notre compagnie de gestion en 2010.

Par contre, je suis souvent déçue de voir que certains (pas tous évidemment, car il existe plusieurs très bonnes compagnies de gestion) de mes confrères gestionnaires de copropriété n’ont pas tous le même niveau d’éthique et de professionnalisme que moi et mes collègues quant au travail à réaliser. Cela déteint malheureusement sur la profession dans son ensemble et sur le niveau de confiance qu’ont les administrateurs et l’ensemble de nos clients à l’endroit des gestionnaires de copropriété. 

J’ai la chance d’être comptable professionnelle agréée (CPA, CA), soit titulaire d’un titre qui est long et difficile à obtenir, mais qui attire le respect, car quiconque en est détenteur a dû suivre une formation universitaire rigoureuse de 4 ans et avoir fait un stage de 2 ans en cabinet professionnel ou en entreprise.  J’aimerais qu’un jour un gestionnaire de copropriété qui fait, somme toute, un travail très complexe lorsqu’il est bien fait, puisse envisager d’avoir un titre qui le rendra tout aussi fier et que ses compétences soient reconnues par ses clients.  Je me dis que si tous les gestionnaires avaient le même sens du professionnalisme et unissaient leurs énergies à faire évoluer cette profession naissante, qu’il serait possible de mieux protéger le public en rendant impossible pour les gestionnaires ‘’qui vendent du rêve’’ de proliférer dès la sortie des bancs d’école.

Mais qu’est-ce qu’un gestionnaire ‘’qui vend du rêve’’ ?

En fait, c’est une personne qui propose des honoraires qui ne font aucun sens par rapport au travail à réaliser et qui, une fois le mandat obtenu sous prétexte que ‘’à ce prix là il faut l’essayer’’, ne fera pas le travail.  Parfois, cela est simplement fait par ignorance de l’ampleur du travail à accomplir, vu un manque d’expérience terrain.  C’est pour cette raison, que je crois qu’en plus d’un Ordre professionnel, nous aurions avantage à exiger que toutes personnes aspirant à la profession aient l’obligation d’avoir fait un stage de 2 ans dans une compagnie reconnue par l’Ordre ou puisse démontrer un nombre d’années suffisant d’expérience pertinente sur le terrain.  Pourquoi ne pas s’inspirer d’un modèle professionnel éprouvé comme celui des CPA ?

Vous savez, il n’est pas rare pour SolutionCondo de récupérer des mandats de syndicats après 3 itérations de processus d’appel d’offres, sur 4 ou 5 ans, puisque ces syndicats sont quasi-annuellement en appel d’offres, le gestionnaire choisi ne faisant pas le travail. Imaginez-vous la méfiance qui existe au moment où nous arrivons en poste, sans compter tout le travail qui n’a pas été réalisé durant toutes ces années. C’est dommage pour la réputation des gestionnaires, mais également pour les copropriétaires qui ont des conseils d’administration qui écoutent ce chant des sirènes, croyant qu’il est possible de gérer un immeuble en copropriété à 22 ou 23 $ la porte par mois en gestion complète. Lorsque j’ai commencé en gestion de copropriété, les honoraires n’étaient pas si bas et nous ne vivions pas la pénurie de main-d’œuvre qualifiée que nous vivons aujourd’hui.

N’oublions pas que comme tout professionnel, le gestionnaire de copropriété vend son expertise et donc, ultimement, du temps.  Il a une obligation d’être hyper efficient s’il veut être en mesure de réaliser tout le travail qu’imposent les diverses lois qui régissent la copropriété et répondre aux demandes du conseil d’administration et des copropriétaires, tout ça dans le cadre d’un mandat à prix forfaitaire auquel est habituée l’industrie. C’est possible, mais cela implique d’utiliser de bons outils technologiques, de mettre en place un travail d’équipe avec les parties prenantes (administrateurs, conciergerie, gardien (s’il y a lieu), etc.) et d’avoir une vision à long terme. Il est d’ailleurs essentiel d’établir un lien de confiance avec le conseil pour éviter la micro-gestion qui rend la gestion inefficace, ce qui est de plus en plus difficile lorsque les administrateurs ont été échaudés à répétition par de mauvais gestionnaires peu scrupuleux et que les histoires d’horreur se font répétitives. 

En somme, je crois donc que la seule solution pour arriver à forcer tous les gestionnaires à agir de manière diligente, intègre, honnête, compétente, etc., lorsqu’ils veulent exercer en copropriété est qu’un même Ordre professionnel nous régisse tous.  Avec un Ordre, cela évitera cette vente de ‘’rêve’’ et forcera tout le monde à proposer la réalité aux clients puisque lorsqu’ils seront inspectés, ils devront démontrer qu’ils font le travail proposé. Cela assainira le marché de certains gestionnaires qui nuisent à la réputation de ceux qui veulent bien faire les choses.  

Comme professionnelle qui a évolué dans d’autres milieux que la copropriété par le passé, je rêve qu’on puisse faire évoluer notre pratique professionnelle au sein d’un Ordre puisqu’autant nous comme praticien que les clients pourront bénéficier de ces avancées.  N’oublions pas une chose hyper importante : le gestionnaire est le chef d’orchestre d’une copropriété et a un impact immense sur la façon dont l’argent est dépensé. Il faut donc de bons gestionnaires bien formés et encouragés à agir avec intégrité et honnêteté (pas de ristourne) pour arriver à faire le maximum avec les budgets disponibles. Il est grand temps que tous les gestionnaires de copropriété soient soumis aux mêmes règles du jeu et soient chapeautés par un seul et même Ordre professionnel. L’Ordre des administrateurs agréé, qui se positionne comme un Ordre de gestionnaires, serait sans doute un acteur tout désigné pour arriver à accomplir cette professionnalisation et assainir l’industrie de la gestion de copropriété, tout en prônant des pratiques de gestion efficientes pour encourager les bons professionnels à se joindre à nous pour bien gérer les immeubles du Québec.  

En conclusion, la compétence des gestionnaires est un excellent mécanisme de protection du public. Pourquoi ne pas se doter d’un cadre où tout les professionnels de la gestion sont encouragés en ce sens ?   

Élise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
Associée fondatrice
SolutionCondo
514-935-6999