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Lundi 29 septembre 2025

Attestation du syndicat : tout ce que vous devez savoir comme administrateur ou comme vendeur

Avec les opinions divergentes de différents acteurs de l’industrie de la copropriété sur la mise en oeuvre du règlement mettant en vigueur l’attestation tant au niveau du moment de sa production, que pour les recommandations autour de son contenu, voici quelques informations supplémentaires qui vous permettront de vous faire une idée par vous-même.

Ainsi, si vous êtes administrateurs ou si vous songez à vendre votre condo, voici ce que vous devez savoir des propositions formulées par l’AQGC.

1. Mise en contexte

L’attestation du syndicat est un outil pour communiquer de manière transparente des renseignements dont un éventuel acheteur à normalement besoin pour prendre la décision d’acheter un condo.

Le rôle du syndicat et du gestionnaire n’est pas d’interpréter ou de conseiller, mais bien de mettre à disposition des renseignements objectifs et connus qui figurent au registre de la copropriété. Le syndicat doit faire preuve de transparence par rapport à ce qu’il connait, mais ne devrait ni prédire l’avenir, ni interpréter des renseignements.

En effet, le syndicat doit adopter une posture « neutre », car il ne doit pas nuire, tant au vendeur qu’à l’acheteur, ce qui peut facilement le placer dans une situation délicate et l’impliquer dans des litiges éventuels lorsqu’il transmet trop de renseignements, mais surtout lorsqu’il interprète ceux-ci ou le futur.

2. Le règlement du gouvernement dicte le contenu de l’attestation

Le syndicat se doit donc d’être prudent, et c’est la raison pour laquelle l’AQGC recommande l’utilisation du formulaire d’attestation de la Société d’habitation du Québec (SHQ), qui inclut les éléments exigés par le règlement d’application de la Loi 16 et répond aux obligations légales prévues par la loi.

Actuellement un 2e formulaire est promut par une association dans l’industrie. Si vous en obtenez copie, vous verrez que le formulaire type d’attestation proposé par le RGCQ contient beaucoup plus de renseignements que celui de la SHQ, car il comprend ce qui est prévu par le règlement, ce qui figurait à la DRCOP par le passé, et même davantage. Nous vous invitons à être très prudents si vous choisissez de remplir ce type d’attestation étendue, en gardant à l’esprit que chaque donnée attestée par le syndicat pourrait l’exposer au risque qu’un vendeur ou un acheteur se sente lésé, engageant ainsi la responsabilité du conseil d’administration ayant signé l’attestation.

3. Attestation annuelle est possible, car l’attestation n’a pas de « date de péremption »

Le règlement du gouvernement oblige le syndicat à produire une attestation et le vendeur à la remettre à un promettant-acheteur en temps utile, mais il ne précise pas combien de temps elle reste valide. L’attestation est conforme tant que les données qui y figurent sont exactes et reflètent la réalité au moment de sa production et de sa signature par une personne autorisée.

Sachant que l’attestation présente de nombreuses données historiques sur une copropriété pour guider l’acheteur dans sa décision d’achat, l’AQGC a proposé une approche pragmatique visant à limiter la quantité de travail que pourrait impliquer la production de ces attestations, tout en facilitant l’accès aux renseignements pour l’acheteur et en respectant la liberté de choix d’une personne qui souhaite une attestation « en date du jour ».

L’AQGC propose que les syndicats préparent une attestation annuelle gratuite émise à la suite de l’assemblée annuelle afin de faciliter la mise en vente des condos tout au long de l’année. Des attestations « en date du jour » pourraient aussi être produites, sur demande d’un vendeur ou d’un promettant-acheteur ayant formulé une promesse d’achat, lorsque ces derniers en assument les coûts de production.

Cette proposition est rendue possible au Québec puisque l’attestation prévue par la loi n’impose aucune donnée particularisée à l’unité de condo.

En effet, le seul renseignement visant l’unité de condo est relatif aux sinistres qui l’affectent. Toutefois, comme le règlement mentionne également qu’il faut communiquer les sinistres touchant au moins une partie commune, l’AQGC a recommandé à ses membres de communiquer tous les sinistres de l’immeuble, puisque la majorité d’entre eux touchent inévitablement au moins une partie commune (mur entre deux condos, plomberie, etc.).

Cela dit, il ne faut pas exagérer la durée de vie d’une attestation : si un changement significatif survient dans une copropriété, le conseil d’administration gagne à en informer les copropriétaires par voie de mémo pour qu’ils puissent eux-mêmes divulguer ces renseignements dans leur « déclaration du vendeur », ou encore en profiter pour mettre à jour officiellement l’attestation gratuite du syndicat.

4. Attention au formulaire DRCOP

Jusqu’ici, les courtiers immobiliers utilisaient le formulaire DRCOP (formulaire recommandé par l’OACIQ) pour obtenir des informations supplémentaires de la part des syndicats. Ces renseignements concernaient l’immeuble, les finances, les litiges et une foule de détails spécifiques au copropriétaire vendeur.

Problème : plusieurs des renseignements demandés allaient beaucoup trop loin et pouvaient placer le syndicat dans une position délicate, sachant qu’il ne doit nuire ni au vendeur ni au promettant-acheteur, et qu’il n’a pas de boule de cristal pour prédire l’avenir.

Résultat : plusieurs syndicats, l’ayant rempli de bonne foi, se sont fait poursuivre aux petites créances par un acheteur pour diverses raisons.

N’oublions pas qu’une fois l’information du syndicat transmise au courtier immobilier, c’est ce dernier qui a un devoir de conseil envers son client, car il représente une seule partie : l’acheteur ou le vendeur.

Le rôle du syndicat est uniquement de faciliter l’accès à l’information, et c’est pour cela que l’attestation du syndicat a été mise en place.

L’AQGC estime que si ce formulaire DRCOP continue d’exister, c’est au courtier, avec le vendeur, d’y répondre et d’en assumer la responsabilité. Avec la venue de l’attestation et des portails numériques comme UpperBee, les renseignements leur sont désormais facilement accessibles.

5. Frais à prévoir

La préparation d’une attestation ponctuelle en date du jour exige temps et diligence. Les syndicats et leurs gestionnaires factureront donc des frais raisonnables pour la produire, d’où l’intérêt d’une attestation annuelle offerte gracieusement par le syndicat, afin que les propriétaires-vendeurs puissent la remettre facilement (et sans frais) au promettant-acheteur intéressé, en temps utile, comme le requiert la loi (1068.1 C.c.Q.).

Rappelons que la vente d’un condo peut durer plusieurs mois. Cette approche pragmatique de l’attestation annuelle permet donc d’avoir une solution conforme à la loi, mais économique, qui évite d’embourber inutilement le syndicat (et son gestionnaire, le cas échéant) dans une lourde production de documents.

Ensuite, tout promettant-acheteur qui dépose une promesse d’achat et qui désire une attestation « en date du jour » parce qu’il considère cela utile pour fournir un consentement éclairé, pourra rendre son offre d’achat conditionnelle à l’obtention de ce document. Comme il en reconnaîtra la valeur, il ne verra pas d’inconvénient à payer pour recevoir cette attestation (pas plus qu’il n’en voit à assumer les coûts d’une inspection préachat).

6. Comparaison avec l’Ontario et le »Status certificate »

En Ontario, le « status certificate » sert aussi au notaire pour faire ses ajustements sur les charges communes puisqu’il contient des données propres à l’unité de condo. Il existe également un autre document produit annuellement, qui contient des renseignements notamment à l’égard du fonds de prévoyance similaire à ceux demandés dans l’attestation québécoise.

Il est donc évident qu’un « status certificate » datant de quelques mois ne serait pas possible en Ontario, car il pourrait être préjudiciable aux parties prenantes, engageant la responsabilité du syndicat qui l’aurait émis, puisque le notaire fonde son travail sur certains de ces renseignements.

Au Québec, nous avons l’article 1069 C.c.Q., qui permet au notaire de demander une confirmation au syndicat pour obtenir, notamment, le solde dû relativement aux charges communes. Cette confirmation du notaire est un document distinct de l’attestation du syndicat.

C’est donc cette distinction qui permet la possibilité d’une attestation annuelle au Québec.

En conclusion

L’AQGC milite pour une approche équilibrée et transparente : une attestation annuelle produite par le syndicat, complétée au besoin par des attestations « en date du jour ».

Cela permet de rassurer les acheteurs tout en évitant une surcharge financière inutile pour les copropriétaires-vendeurs, de même qu’une surcharge de travail pour les administrateurs bénévoles et les gestionnaires.

Bien comprise et bien appliquée, l’attestation du syndicat peut devenir un outil utile et fiable qui protège à la fois l’acheteur, votre transaction et la vie collective en copropriété.

Si vous êtes d’accord avec la position de l’AQGC, nous vous invitons à vous mobiliser avec nous pour rendre le concept d’attestation annuelle légitimement reconnu.

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