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Projet de loi 31 adopté, quelles conséquences pour la copropriété?

Vendredi 23 février 2024

Le projet de loi 31 est adopté

Dans notre précédent article du 4 décembre 2023, intitulé « Projet de loi 31 – Étude du fonds de prévoyance et du carnet d’entretien », nous avons examiné les répercussions potentielles de l’adoption du projet de loi 31 sur ces deux aspects cruciaux de la gestion immobilière. Nous avancions alors que le législateur pourrait introduire une distinction significative en fonction des caractéristiques propres à chaque immeuble, quant à leurs obligations respectives liées au fonds de prévoyance et au carnet d’entretien.

Le 21 février 2024, l’Assemblée nationale a adopté le projet de loi 31, déposé par France-Élaine Duranceau, ministre responsable de l’Habitation : Loi modifiant diverses dispositions législatives en matière d’habitation.

Celui-ci module certaines règles concernant la copropriété divise. Le législateur y a fait une distinction en fonction des caractéristiques propres à chaque immeuble, une démarche indispensable pour mieux répondre aux besoins et à la réalité de chaque immeuble en copropriété.

Quelles sont les implications pour la copropriété ?

Le projet de loi 31 apporte des modifications à certaines dispositions législatives en matière d’habitation, dont aux articles 1070.2 et 1071 du Code civil du Québec. L’amendement de ces articles est synonyme d’une plus grande flexibilité.

D’une part, le gouvernement pourra ajuster, dans son règlement, les obligations des copropriétés selon les caractéristiques de l’immeuble, et ce, pour l’établissement du carnet d’entretien (1070.2 C.c.Q) et pour la réalisation de l’étude du fonds de prévoyance (1071 C.c.Q). Lesdites caractéristiques n’ont pas encore été définies, mais selon toute logique, cela concernera probablement la taille, le type et les caractéristiques de l’immeuble.

D’autre part, le Projet de loi 31 modifie également la fréquence de ces études, initialement prévues aux cinq ans. Il appartient maintenant au gouvernement de déterminer quand elles devront être effectuées.

Cette nouvelle souplesse est reçue avec un soupir de soulagement dans le monde de la copropriété.

Nouveaux articles du Code civil du Québec tels qu’édictés par le projet de loi 31

(Cette rédaction est non officielle, il s’agit d’une reprise des textes présentés lors de la séance de présentation des amendements en commission parlementaire).

Article 1070.2. Le conseil d’administration fait établir un carnet d’entretien de l’immeuble, lequel décrit notamment les entretiens faits et à faire. Il tient ce carnet à jour et le fait réviser périodiquement.

La forme, le contenu et les modalités de tenue et de révision du carnet d’entretien, de même que les personnes qui peuvent l’établir et le réviser, sont déterminés par règlement du gouvernement. Les normes prévues au règlement peuvent varier en fonction des caractéristiques de l’immeuble.

Article 1071. Le syndicat constitue, en fonction du coût estimatif des réparations majeures et du coût de remplacement des parties communes, un fonds de prévoyance liquide et disponible à court terme, affecté uniquement à ces réparations et ces remplacements. Ce fonds doit être en partie liquide, disponible à court terme et son capital doit être garanti. Il est la propriété du syndicat et son utilisation est déterminée par le conseil d’administration.

Le conseil d’administration obtient une étude du fonds de prévoyance établissant les sommes nécessaires pour que ce fonds soit suffisant pour couvrir le coût estimatif des réparations majeures et de remplacement des parties communes. Cette étude est réalisée conformément aux normes établies par un règlement du gouvernement, lequel désigne notamment les ordres professionnels dont les membres sont habilités à faire ces études et détermine à quelle fréquence une nouvelle étude doit être obtenue par le conseil d’administration. Ces normes peuvent varier en fonction des caractéristiques d’un immeuble.

Les sommes à verser au fonds de prévoyance sont fixées sur la base des recommandations formulées à l’étude du fonds de prévoyance et en tenant compte de l’évolution de la copropriété, notamment des montants disponibles au fonds de prévoyance.

Jusqu’à ce que le promoteur obtienne l’étude du fonds de prévoyance, les sommes à verser à ce fonds doivent correspondre à 0,5 % de la valeur de reconstruction de l’immeuble.

Reste à venir la publication du règlement qui fixera les détails, mais le gouvernement dispose désormais de toute la flexibilité nécessaire pour l’élaborer, permettant ainsi la modulation des règles en matière de carnets d’entretien et d’études du fonds de prévoyance des copropriétés divises en fonction des caractéristiques spécifiques de chaque immeuble.

Rebecca Gillis
Coordonnatrice aux affaires juridiques

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Commentaires

Jacques P. dit :

10 avril 2024 À 11 h 37 min

Une loi logique avec des bonnes intentions. Le problème sera de la mettre en application surtout pour les petits condominiums qui bien souvent peine à respecter ou même à comprendre leurs déclarations de propriété. Bien que le coût de l’étude puisse être raisonnable pour les édifices de plusieurs unités, elle représente un somme significative surtout lorsqu’on considère qu’il est récurrent.
Répondre
F. Cloutier dit :

5 mars 2024 À 21 h 41 min

Vous avez raison, le 0.5% ça ne couvre pas les dépenses d'opérations. Nous sommes un condo de 24 unités avec 2 ascenseurs qui a déjà 25 ans. l'ex gestionnaire de l'époque ne voulait pas augmenter les charges communes, il s'en tenait à 0,5%. Donc le fonds de prévoyance étant trop bas pour absorber les rénovations, il devait recourir à des cotisations spéciales, tel refaire la toiture, et autres réparations.
Il y a 2 ans, lorsque nous avons repris la gestion du condo, après avoir calculé toutes les réparations que nous devions faire, nous avons augmenté de 21% , nous avons réparer pour 60 000$. Personne n'a payé de cotisation spéciale depuis que nous avons augmenté. Cette année, nous prévoyons augmenté de 18% car le bâtiment prend de l'âge et nous devons continuer à réparer.
Nous avons fait faire l'étude du fonds de prévoyance, selon l'étude nous devrions avoir au moins 400 000$ soit 0.5% du montant de l'assurance du bâtiment qui se situe à environ 8 000 000$ (soit 8 000 000$ x 0.5% = 400 000$) dans le fonds de prévoyance alors que nous avions que l60 000$ - 60 000$ en rénovations.
Aujourd'hui, les nouveaux condos ont des charges communes de départ qui se situent dans la fourchette de 450$ mensuellement et parfois plus selon le nombre de pied carré. Il ne faut pas payer des charges communes trop basses, car le bâtiment devient désuet et délabré.
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Claude Blain dit :

29 février 2024 À 19 h 34 min

Ce ne pas à conseiller de ne mettre que 0, 5 % au fond de prévoyance en attendant les résultats de l’étude de votre fonds de pré voyance. Ce n’est nettement pas assez.
Répondre

Claude Blain dit :

29 février 2024 à 14 h 34 min

Ce ne pas à conseiller de ne mettre que 0, 5 % au fond de prévoyance en attendant les résultats de l’étude de votre fonds de pré voyance. Ce n’est nettement pas assez.

Répondre
F. Cloutier dit :

5 mars 2024 à 16 h 41 min

Vous avez raison, le 0.5% ça ne couvre pas les dépenses d’opérations. Nous sommes un condo de 24 unités avec 2 ascenseurs qui a déjà 25 ans. l’ex gestionnaire de l’époque ne voulait pas augmenter les charges communes, il s’en tenait à 0,5%. Donc le fonds de prévoyance étant trop bas pour absorber les rénovations, il devait recourir à des cotisations spéciales, tel refaire la toiture, et autres réparations.
Il y a 2 ans, lorsque nous avons repris la gestion du condo, après avoir calculé toutes les réparations que nous devions faire, nous avons augmenté de 21% , nous avons réparer pour 60 000$. Personne n’a payé de cotisation spéciale depuis que nous avons augmenté. Cette année, nous prévoyons augmenté de 18% car le bâtiment prend de l’âge et nous devons continuer à réparer.
Nous avons fait faire l’étude du fonds de prévoyance, selon l’étude nous devrions avoir au moins 400 000$ soit 0.5% du montant de l’assurance du bâtiment qui se situe à environ 8 000 000$ (soit 8 000 000$ x 0.5% = 400 000$) dans le fonds de prévoyance alors que nous avions que l60 000$ – 60 000$ en rénovations.
Aujourd’hui, les nouveaux condos ont des charges communes de départ qui se situent dans la fourchette de 450$ mensuellement et parfois plus selon le nombre de pied carré. Il ne faut pas payer des charges communes trop basses, car le bâtiment devient désuet et délabré.

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Jacques P. dit :

10 avril 2024 à 7 h 37 min

Une loi logique avec des bonnes intentions. Le problème sera de la mettre en application surtout pour les petits condominiums qui bien souvent peine à respecter ou même à comprendre leurs déclarations de propriété. Bien que le coût de l’étude puisse être raisonnable pour les édifices de plusieurs unités, elle représente un somme significative surtout lorsqu’on considère qu’il est récurrent.

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