Mardi 1 octobre 2019

Projet de loi 16 – clauses pénales : comment complexifier les choses pour rien !

Malheureusement dans le projet de loi 16, la modification proposée au Code civil du Québec pour les clauses pénales n’a pas été amendée durant les débats article par article de la Commission de l’Aménagement du territoire (ci-après la ”Commission”).  Voir ci-après en rouge les modifications proposées d’ajout et de retrait à l’article 1053 du C.c.Q.

Ainsi, suite à l’adoption de ce projet de loi (certainement un peu plus tard cet automne), la modification ou l’ajout d’un règlement pénal devant être incorporé à l’Acte constitutif (1ère partie de la déclaration de copropriété), vous devrez tous amender, par acte notarié et en minutes votre déclaration de copropriété. Évidemment, ces modifications viennent avec une complexité accrue à les faire adopter (double majorité requise -vs- majorité simple auparavant).  De surcroît, des coûts additionnels seront inévitables pour :

• rédiger le tout en minutes avec un notaire ;
• publier l’acte d’amendement au bureau de la publicité des droits sous le numéro d’immatriculation des parties communes ; et
• transmettre une copie originale de l’acte d’amendement aux copropriétaires qui auront besoin de cette copie à la vente de leur condo.

Rien de positif en ce qui me concerne, d’autant plus que le fait de permettre que les règlements pénaux soient insérés dans le règlement d’immeuble ne semblait pas causer de préjudice aux copropriétaires par le passé, et ce, même si un avocat n’était pas systématiquement consulté pour la rédaction de ceux-ci.  Les règlements s’inspiraient souvent du gros bon sens et de la rédaction observée dans d’autres déclarations de copropriété.  Puis une fois adoptés à la majorité simple en assemblée (50% + 1 voix des copropriétaires présent et représenté), ils étaient ajoutés à un registre des règlements et mis à disposition des copropriétaire.  Simple, efficace, peu coûteux.  

De plus, cette décision de modifier la pratique établie est particulièrement surprenante, puisque des sommités en droit de la copropriété, soit Me Yves Papineau et Me Christine Gagnon, ont émis des opinions à l’effet qu’il était valide que des règlements pénaux soient inclus au Règlement d’immeuble, et ce, dans plusieurs de leurs écrits et/ou conférences.  Vous pouvez d’ailleurs prendre connaissance de ce jugement de la Cour Supérieure fort intéressant sur la question, lequel faisait jurisprudence pour clarifier le fait que d’inclure un règlement pénal au Règlement d’immeuble était tout à fait acceptable.  Si vous préférez une version vulgarisée des conclusions de ce jugement, lire aussi l’analyse de Me Bruno Bourdelin alors qu’il était chez Fiset Légal.

Je suis d’autant plus déçue que cette proposition du projet de loi 16 ait été acceptée, voire même avec très peu de discussion sur son impact et les implications pour l’administration des syndicats, alors que le même projet de loi fera en sorte de modifier l’article 1070 du C.c.Q pour que le syndicat ait l’obligation de tenir un registre des règlements à disposition des copropriétaires.  C’est sensiblement ce que tout le monde faisait, mais maintenant, cela sera sous peu clarifié qu’il s’agit d’une obligation de la loi et qu’on ne peut plus simplement laisser les copropriétaires chercher les règlements aux travers des procès-verbaux.  Modification logique !

À mon sens, il est tellement plus simple d’avoir tous les règlements en un seul et même endroit que de devoir se promener entre l’Acte constitutif (1ère partie), le Règlement d’immeuble (2e partie de la déclaration) ainsi que dans tous les actes d’amendement qui suivront qui feront l’objet de documents distincts. Ainsi, on peut présumer que les mandats de réécriture des déclarations de copropriété seront de plus en plus fréquent, car ce sera la seule manière d’avoir un document qui soit un tant soit peu compréhensible pour les copropriétaires.  

La question qui se pose est : pourquoi est-ce que le gouvernement, dans sa ”réforme” de la copropriété, adopte-t-il une modification au Code civil du Québec qui :

1. rendra difficile la modification ou l’adoption de règlements pénaux, lesquels sont essentiels pour permettre aux syndicats de s’adapter à leur environnement changeant (ex: location court terme, cannabis, modification des montants des pénalités ou frais administratifs pour s’ajuster au coût de la vie, etc.) ;
2. augmentera les coûts d’opération des syndicats en forçant des amendements notariés en minutes pour modifier l’Acte constitutif ;
3. ignore l’évolution du droit récent proposé par les tribunaux en la matière qui acceptait que les règlements pénaux fassent partie du règlement d’immeuble ;
4. rendra difficile la lecture de la déclaration de copropriété puisque les articles relatifs à un même sujet seront éparpillés en plusieurs endroits (Acte constitutif -vs- Règlement d’immeuble) et au travers de plusieurs documents (déclaration de copropriété initiale et tous les amendements subséquents) ? 

La FCQ a souligné au gouvernement dans son mémoire que cette modification serait problématique (voir p. 10 et 11), mais n’a malheureusement pas été entendue ?  Dommage que nous n’ayons pas été invités dans les consultations publiques de la Commission sur le projet de loi 16 pour mieux expliquer notre pensée.  

Je dois vous avouer que cela me déçoit énormément, considérant qu’il a fallu tant d’années pour obtenir des modifications au Code civil du Québec et que nous devrons probablement vivre tout autant d’années avec cette nouvelle règle qui ne fera que complexifier la vie de tous et nous forcer à dépenser des sommes pour des prestations sans réelle valeur ajoutée.  Les lois ne devraient-elles pas être là pour nous aider à résoudre de réelles problématiques ?     

Elise Beauchesne, CPA, CA, Adm.A
SolutionCondo