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Lundi 8 Décembre 2025

Quelles dépenses comptabiliser dans le fonds de prévoyance

Découvrez les règles d’utilisation du fonds de prévoyance en copropriété : dépenses admissibles, Loi 16 et bonnes pratiques pour éviter les erreurs.

Dans une copropriété, le fonds de prévoyance est obligatoire et essentiel pour préserver la valeur et assurer la pérennité de l’immeuble. Pourtant, une idée reçue persiste : « On peut l’utiliser pour toutes les grosses dépenses ». C’est faux. Son utilisation est encadrée par la loi 16 et par l’étude du fonds de prévoyance.

Pourquoi ce cadre est important ?

Le fonds de prévoyance sert à financer des travaux majeurs planifiés à long terme, Il protège les copropriétaires contre les imprévus financiers et assure la pérennité des parties communes. Il ne peut pas être utilisé pour des dépenses imprévues ou pour l’entretien courant. L’utiliser hors de ce cadre, c’est prendre le risque de manquer de liquidités pour des travaux obligatoires.

Le fonds de prévoyance est réservé à un certain nombre de dépenses en lien avec les travaux majeurs et de remplacement. Avec la venue de l’attestation (ASEC), nous devons informer les copropriétaires d’un certain nombre de renseignements que ceux-ci sont dans l’obligation de transmettre à un promettant-acheteur, dont :

les sommes accumulées au fonds de prévoyance à la date de l’attestation;
les sommes devant être au fonds de prévoyance au début de l’exercice selon l’étude du fonds de prévoyance; et
des travaux majeurs et de remplacement réalisés dans les 5 dernières années.

Pour donner des informations précises sur le solde du fonds de prévoyance, cela implique donc de bien comptabiliser, dès la saisie comptable initiale, les dépenses devant aller dans ce fonds. Il devient donc crucial de bien comprendre ce qui peut être imputé légitimement vers ce fonds. Voici donc un petit guide pour vous aider à cet effet :

Dépenses admissibles

Réparations majeures des parties communes (ex. : structure du bâtiment, toiture, fondations).
Remplacement des parties communes (ex. : fenêtres communes, ascenseurs, systèmes de chauffage central, revêtement extérieur).
Travaux planifiés à long terme selon l’étude du fonds de prévoyance (l’étude est obligatoire et doit être mise tous les 5 ans selon la Loi 16).
Interventions majeures nécessaires pour maintenir la pérennité de l’immeuble, lorsque ces travaux ne relèvent pas de l’entretien courant et ne sont pas liés à un dossier de correction de déficiences.
Frais d’expert pour dès inspections (inspection de façades loi 122, inspection de stationnement loi 122, ou inspections spécifiques en lien avec des travaux à réaliser) ou la réalisation de plans et devis pour travaux majeurs ainsi que la supervision de chantier.
Honoraires de gestion dans le cadre de la réalisation de travaux sujets au fonds de prévoyance.
Travaux esthétiques (ex. : peinture des corridors ou remise à neuf des couloirs), lorsqu’ils sont prévus à l’étude du fonds de prévoyance.

Bon à savoir : parfois, des travaux seront devancés dans le temps par rapport à l’étude ou coûteront plus cher que prévu, mais ces dépenses seront tout de même admissibles au fonds de prévoyance puisque ces travaux étaient planifiés à l’étude. Le fait qu’un paramètre de l’étude (date de réalisation, coûts, etc.) ne soit pas respecté ne rend pas la dépense moins admissible. C’est d’ailleurs la raison pour laquelle les études de fonds de prévoyance doivent être mises à jour aux 5 ans de sorte de venir corriger ces changements d’hypothèses par rapport à ce qui s’est passé dans la réalité et ainsi redresser les contributions au fonds de prévoyance requises pour le futur.

Dépenses non admissibles

Le fonds ne peut pas être utilisé pour :

L’entretien courant des parties communes (ex. : nettoyage, déneigement, tonte de pelouse) qui relèvent du budget d’exploitation ou du fonds d’autoassurance sauf si inclus spécifiquement à l’étude (bien que vous gagneriez à les faire exclure avant d’accepter le rapport).
Les travaux majeurs urgents en lien avec des déficiences (à notre avis, même s’il s’agit de travaux majeurs, le caractère imprévisible ne les rend pas admissibles au fonds de prévoyance).
Les frais d’un éventuel litige en lien avec la réalisation des travaux (ex. : frais juridiques, frais de recouvrement de cotisation spéciale).
Les améliorations (ex. : ajout d’un gym, rénovation esthétique non essentielle) qui de surcroit devraient faire l’objet d’un vote favorable par l’assemblée des copropriétaires avant d’être réalisées.

En cas de doute : référez-vous toujours à la définition du fonds de prévoyance qui devrait être utilisé pour des dépenses prévisibles de travaux majeurs et de remplacement.

Ainsi, même si le remplacement d’une poignée de porte ou d’une pompe submersible est un ‘’remplacement’’, parfois le caractère mineur du coût encouru devrait vous inciter à le comptabiliser comme un coût d’exploitation (fonds d’administration). En effet, des remplacements mineurs par-ci, par-là, il y en aura toujours dans un immeuble.

À cet effet, dans votre fonds d’administration, nous vous encourageons fortement à maintenir un budget suffisant pour des entretiens préventifs périodiques (ex. : nettoyage de conduits de sécheuse, nettoyage des colonnes de plomberie verticale) tout comme un budget d’exploitation pour les réparations normales (appels de services et remplacements mineurs) qui ont cours annuellement.

Conseils pratiques pour éviter les erreurs

Consultez l’étude du fonds avant toute décision : elle est votre guide.
Ne confondez pas fonds de prévoyance et fonds d’administration : chacun a son rôle.
Communiquez clairement avec les copropriétaires : expliquez pourquoi certaines dépenses ne sont pas admissibles au fonds de prévoyance.
Mettez à jour l’étude tous les 5 ans (obligation légale – Loi 16).
En cas de doute, consultez un professionnel pour éviter les erreurs d’interprétation.

En conclusion

L’étude du fonds de prévoyance est un outil de planification. Ce fonds, n’est pas une solution pour toutes les dépenses importantes ou pour y inscrire des dépenses dans le but d’éviter un déficit de votre fonds d’administration.

Respecter son cadre légal, mais également ce qui est prévu à l’étude réalisée aux 5 ans par des professionnels, c’est protéger votre copropriété et éviter des conflits financiers potentiels, surtout avec de nouveaux acquéreurs.